Yurt Dışında Kira ve Ev Sahipliği: Gerçek Maliyet Nedir?

Yurt dışında bütçenin en büyük kalemi neredeyse her zaman konuttur. İlk yıllarda kiralamak bence çoğu kişi için en mantıklı yol. Ev almak ise ancak oturum durumu netleştikten ve şehri gerçekten tanıdıktan sonra masaya gelmesi gereken bir karar.

Neden bu konuyu yazıyorum?

Ailelerle yaptığım görüşmelerde iki soru sık gelir: “Kira ne kadar?” ve “Kira vereceğimize ev alsak mı?” İlk sorunun cevabı ilan sitelerinde görünen rakamdan fazlasıdır. Depozito, aracılık, faturalar ve sigorta toplamı ciddi biçimde değiştirir. İkinci soru ise çok daha uzun vadeli bir hesap ister.

Rakamlar ne söylüyor?

İngiltere’de ONS verilerine göre Temmuz 2026’da ortalama aylık kira 1.393 £, Londra’da ise 2.317 £. Kanada’da CMHC’nin Aralık 2025 raporuna göre iki odalı dairelerde ortalama kira bir yılda yüzde 5,1 arttı, ulusal boşluk oranı yüzde 3,1’e çıktı. Kiracı oranı da ülkeden ülkeye çok değişiyor. Kanada’da hanelerin yüzde 66,5’i ev sahibi (2021 nüfus sayımı). Almanya’da bu oran yüzde 41,9, Berlin’de ise yalnızca yüzde 15,9 (Destatis, 2022). Yani Almanya’da kiracı olmak son derece olağan bir hayat biçimi. Bu rakamlar ortalama. Aynı şehirde bile mahalleye, evin yaşına ve eşyalı olup olmamasına göre kira çok değişiyor. Öğrenciler için paylaşımlı ev ve yurt seçenekleri bu ortalamaların genelde altında kalıyor. Yine de bütçeyi planlarken ilk aylar için bir miktar ek pay bırakmanızı öneririm.

Artıları

Kiralamanın artıları:

• Esneklik: Şehri, mahalleyi ve işinizi tanımadan uzun vadeli bir bağ kurmamış olursunuz. Taşınmak kolaydır.
• Yasal korumalar: Depozitolar birçok ülkede sınırlı. İngiltere’de yıllık kirası 50.000 £’un altındaki evlerde depozito en fazla 5 haftalık kira olabilir. Almanya’da üst sınır 3 aylık net kira. Ontario’da ev sahibi kural olarak yalnızca son ay kirasını depozito olarak alabilir.
• Kira artışı sınırları: Ontario’da 2026 için kira artış sınırı yüzde 2,1. Bu sınır 15 Kasım 2018’den önce kullanılmaya başlanan birimler için geçerli.
• Yeni kiracı hakları: İngiltere’de 1 Mayıs 2026’dan bu yana gerekçesiz tahliye (Section 21) kaldırıldı, peşin kira bir ayla sınırlandı ve kira için açık artırma yasaklandı.

Eksileri

• Gizli kalemler: Faturalar, internet, ev sigortası ve bazı ülkelerde belediye vergisi kiraya eklenir. Almanya’da ilanlardaki “kalt” ve “warm” kira farkına mutlaka bakın.
• Ev bulma rekabeti: Büyük şehirlerde iyi bir ev için çok sayıda başvuru olur. Yeni gelen biri için kredi geçmişi ve referans eksikliği dezavantaj yaratır.
• Dolandırıcılık riski: Ev arayışının yoğun olduğu şehirlerde, gösterilmeyen evler için depozito isteyen sahte ilanlar sık görülüyor. Yurt dışından ev ararken bu risk daha da artıyor.
• Ev almanın gerçek maliyeti: Peşinata ek olarak tapu ve devir vergileri, noter veya avukat ücreti, aracılık, bakım ve emlak vergisi de bütçeye girer. Yabancılar için kredi şartları da genelde daha ağır.
• Hukuki ve vergisel karmaşa: Bazı ülkelerde yabancıların konut alımına özel kısıtlamalar var. Türkiye’deki vergi durumunuz da işin içine girer.

Kimlere uygun, kimlere değil?

Kiralamak daha uygun:

• Öğrenciler ve ilk iki üç yılını geçiren yeni gelenler.
• Oturum durumu henüz kesinleşmemiş olanlar.
• Şehir veya iş değiştirme ihtimali olanlar.

Ev almayı düşünmek daha uygun:

• Kalıcı oturumu olan ve aynı şehirde uzun süre kalmayı planlayanlar.
• Düzenli ve belgelenebilir geliri olan, yerel kredi geçmişi oluşmuş aileler.

Ülke bazında pratik bilgiler için Kanada’da kiralık ev, İngiltere’de paylaşımlı ev ve yurt, Almanya’da WG ve yurt ve Amerika’da kredi skoru ve depozito yazılarıma bakabilirsiniz.

Benim tavsiyem şu: İlk evinizi görmeden, sözleşmeyi okumadan ve ev sahibinin kimliğini doğrulamadan asla para göndermeyin. Bütçenizi de ilandaki kiraya göre değil, faturalar ve depozito dahil toplam tutara göre yapın. Ev almayı ise en erken oturumunuz netleştiğinde, bir yerel avukat ve vergi uzmanıyla konuşarak düşünün.